Прошедший год поставил рекорды по росту стоимость жилой недвижимости в Кишиневе

11.03.2022 21:57
0
Прошедший год поставил рекорды по росту стоимость жилой недвижимости в Кишиневе
Как утверждают операторы рынка, цены на жилье выросли на 20-30%, исходя из сегмента.
 
Отдельные эксперты при этом считают, что в последние месяцы сложились предпосылки для снижения цен на квартиры и дома в этом году.
 
Как известно, в 2021-м основными факторами удорожания жилья стали привлекательные ставки по кредитным продуктам, в основном ипотечным, что простимулировало спрос. С обратной стороны свою роль сыграло ограниченное предложение жилья в новостройках, якобы, из-за снижения количества разрешений, выдаваемых на постройку жилых комплексов.
 
С января 2022-го года ситуация немного изменилась. Нацбанк увеличил базисную ставку на 2% (с 6,5 до 8,5%), дабы смягчить давление инфляции на экономику. Такой шаг автоматически влечет за собой рост процентов по кредитам и увеличение процентной ставки на депозиты. Как результат, уменьшится число заемщиков, а рост привлекательности условий по депозитам перетянет инвесторов с упавшего рынка недвижимости.
 
Такой вариант развития событий видят и сотрудники АН Acces Imobil. Они заметили, что отдельные коммерческие банки заявили о повышении ипотечной процентной ставки на 0,5–1,9% в январе 2022-го года. Возможно, что в следующие месяцы, в зависимости от характера развития событий, процентная ставка будет расти и дальше, а ипотека - дорожать, что снизит кредитоспособность населения еще больше. Как итог, спрос на квартиры продолжит падать, цены начнут балансироваться, а в отдельных рыночных сегментах, возможно, скорректируются в сторону понижения.
 
Что же до недостаточного числа выдаваемых разрешений на ведение строительства в Кишиневе, то этот аргумент весьма неубедителен. По данным Главуправления архитектуры, градостроительства и земельных отношений столичной примэрии, в период 2020-2021 г. г. в столице застройщики получили порядка 917 разрешений на ведение строительных работ. В 2020-м году было выдано 401 такое разрешение. Из них:
 
⁃ на постройку многоквартирных домов – 14;
 
⁃ на строительство индивидуальных жилых домов - 114;
 
⁃ на возведение административных коммерческих объектов - 11;
 
⁃ на постройку промышленных объектов – 33.
 
Прочие 229 разрешения предполагали проведение реконструкции, перепланировку, благоустройство, ремонт, постройку инженерных сетей.
 
В 2021-м году видимого снижения активности в строительной сфере не наблюдалось. Было оформлено 516 авторизаций на ведение строительства, в том числе 12 – на постройку жилых комплексов и 133 - для возведения частных жилых домов.
 
Такие данные свидетельствуют, что в 2021-м году кишиневская администрация выдала разрешений на 29% больше, чем в 2020-м. И число авторизаций на постройку жилых комплексов и частных домов сопоставимо.
 
В начале 2022-го года выдано еще 3 авторизации на возведение многоэтажных ЖК с подземными парковками и коммерческими площадями.
 
Таким образом, в сейчас в процессе строительства находится около 30 жилых комплексов.
 
Как считают эксперты, в текущем году можно ждать значительного увеличения предложения квартир, благодаря введению в строй новых многоэтажек, что позволит удовлетворить повышенный спрос. В настоящее время активно застраивается улица Алба-Юлия на Буюканах, возводятся новые комплексы и в секторе Чеканы, 3 больших массива «растут» в кишиневском пригороде Дурлештах. Также строятся дома в Думбраве и Ставченах. При этом, если еще несколько лет назад покупатели ждали момента, пока дом не будет построен, и лишь тогда решались заключить контракт, то сегодня, не дожидаясь возведения «коробки», они готовы вкладывать свои кровные в будущее жилье. Данные факторы способны снизить рост цен и даже спровоцировать их снижение.
 
Однако, далеко не все рыночные операторы в сфере недвижимости настроены настолько оптимистично. Директор АН Nika Imobil Петр Олейник отмечает, что тенденция ценового роста на недвижимость, которая была заложенная в минувшем году, продолжится и в 2022-м году.
 
По его словам, важным фактором ценового роста является инфляция. Дорожает буквально все, и вне общего процесса не остается и недвижимость. Помимо того, вложения в жилье становятся важным механизмом для сохранения сбережений людей от инфляции. У многих просто нет иного доступного способа инвестировать свободные деньги, кроме как приобрести на них недвижимость.
 
По его мнению, на рынке в настоящее время наблюдается видимый дефицит юридически оформленного готового жилья, сданного в эксплуатацию. С обратной стороны, есть инфляционные ожидания со стороны продавцов, в расчете на ценовой рост «придерживающих» объекты. Это в совокупности влияет на видимое сокращение предложения, одновременно с сохраняющимся достаточно высоким спросом.
 
Что же до покупки квартир, чье строительство находится на уровне котлована, Петр Олейник рекомендует быть осторожными. В данном случае инвестор не имеет никакой гарантии, что начавшаяся стройка завершится в срок. Т. е. если в сегменте готового жилья отчетливо виден высокий спрос, то в сегменте строящегося - крайне весомы риски.
 
Удорожание ипотеки, как он считает, не окажет существенного влияния на покупательское поведение, так как плата процентов ведется 20-30 лет.
 
И вообще в сегодняшней ситуации строить прогнозы архисложно, как считает эксперт. Ведь на ситуацию на рынке недвижимости оказывают влияние факторы за его пределами. Сюда можно отнести и финансовую ситуацию, и банковские ставки, и инфляционные ожидания, и объем денежной массы. Причины стоит искать в глобальной инфляции, ведь возрастание цен на жилье наблюдается сейчас во всем мире, повсюду люди пытаются в целости сохранить сбережения. Только при ослаблении инфляция начнется ценовая стабилизация, после чего рынок, наконец, придет в равновесие.
 
До 2018-го примерно был достаточно длительный период устойчивости цен. Доходы потихоньку росли, прирост денежной массы был ощутим, а цены были сбалансированными.
 
С наступлением пандемии начались процессы смягчения финансовой политики, в рамках чего базовая ставка снизилась до рекордных 2,6%. Шла массовая стимуляция выдачи кредитов, ведь люди в подавляющей части перестали тратить деньги на поездки. То есть, финансы оставались в государстве. В результате одновременно сошлись факторы, выплеснувшиеся в стремительный рост стоимости недвижимости.
 
Как известно, строительство – это процесс инерционный, и имевшиеся остатки готовых к продаже квартир распродались очень быстро. А дома так оперативно не возводятся - нужно время на оформление документов, авторизацию, подготовку проекта и, собственно, возведение нового дома.
 
Однако Олейник считает, что объемы строительства, ожидающиеся в ближайшее время, должны выровнять ситуацию. Ведь работать на постоянно дефицитном рынке не комфортно и непосредственно строителям. Трудно спрогнозировать как себестоимость, так и продажи.
 
Он полагает, что прежде на рынке нужно дождаться стабилизации, которая станет длительным процессом, насыщения новыми стройобъектами, и лишь потом можно будет рассчитывать на снижение цен.
 
В первую очередь должен увеличиться срок экспозиции квартир, который сейчас составляет 1-2 месяца (должен быть 3-4 месяца). Когда возрастет число квартир в продаже, можно будет говорить о рыночной стабилизации и цены перестанут расти, как считает эксперт. Когда ситуация благоприятна для ценового повышения, расценки растут быстро. А вот их снижение – процесс намного более медленный.