На рынке недвижимости начался очередной нестабильный период

21.04.2022 17:39
0
На рынке недвижимости начался очередной нестабильный период
В последнее время спрос на жилплощадь в новостройках значительно снизился. Ведь если ранее купить квартиру, воспользовавшись кредитом было выгоднее, нежели арендовать жилье, то сейчас такой тренд утрачивает актуальность.
 
Эксперты называют множественные факторы, вызвавшие сегодня состояние турбулентности в отрасли.
 
Влияние отдельных из них участники рынка называют неоднозначным и весьма трудно прогнозируемым. К примеру, инфляция. Если с одной стороны она тормозит существующую инвестиционную активность и ведет к удорожанию кредитов, то с другой – провоцирует рост спроса на недвижимость, которая становится средством надежного вложения денег.
 
Как считает директор агентства недвижимости Euroumobil Раду Шитов, большой уровень инфляции (согласно данным Нацбанка Молдовы, в феврале 2022-го года она была 18,52%) корректирует действия всех игроков на рынке недвижимости. Люди, имеющие накопления, стремятся купить недвижимость, дабы сохранить собственные деньги. Иных возможностей для этого в государстве практически нет. Продавцы недвижимости же заняли этакую выжидательную позицию. Не имея острой необходимости в поправке финансового положения и срочном получении наличности, они не торопятся, не видя смысла менять свой надежный актив на определенную сумму медленно обесценивающихся денег.
 
Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рынок, выступает и ситуация с кредитованием. Взятие ипотеки делает приобретение жилья более доступным для людей, имеющих средний и невысокий достаток. Рост количества покупателей повышает спрос и толкает рынок недвижимости к дальнейшему развитию. Таким образом, наблюдаемое сейчас повышение ставок на кредиты понизит интерес покупателей к использованию заемных средств и повлечет за собой сокращение ипотечных программ. В последнее время базовая ставка Нацбанка постоянно растет, и уже достигла уровня 12,5%. По словам Раду Шитова, в течение года можно ожидать ее поднятия еще выше. В свою очередь это заставит банки поднимать ставки кредитования где-то до 20% (+/- 2%).
 
Как результат, спрос на квартиры в новостройках, вероятно, заметно понизится. Ведь привлекательные условия взятия ипотеки в последние годы являлись едва ли не главным фактором роста продаж такой недвижимости. Приобрести собственную квартиру, воспользовавшись кредитом было выгоднее, нежели арендовать жилье. Теперь этот тренд утрачивает актуальность.
 
По мнению Шитова, дорогие кредиты вынудят застройщиков отказываться от новых проектов. Ведь строительство - процесс, весьма растянутый во времени (от проектирования до момента сдачи в эксплуатацию дома проходит в среднем 18-30 месяцев). Из-за неопределенной ситуации в экономике и геополитике сейчас обрываются отлаженные торгово-экономические связи и устоявшиеся логистические цепочки, возрастают цены на стройматериалы, топливо и энергоносители. В этих условиях компаниям-застройщикам становится невозможно заранее просчитать себестоимость строительства на столь долгий период. В связи с чем неясно, какие ставить цены. А объекты, что начали строить в 2019-м и в 2020-м годах, и по которым уже есть контракты, могут в итоге оказаться убыточными.
 
Поскольку без таких базовых условий, как стабильная учетная ставка, а также прогнозируемый уровень инфляции капиталу в строительном бизнесе работать крайне сложно, текущая ситуация сильно ударит по застройщикам.
 
Нет четкой определенности и на земельном рынке купли-продажи. В городе есть острый дефицит участков, пригодных под строительство. И если раньше обладатель участка готов был отдавать его под застройку, взамен получая 15% готовых квартир, то с учетом сегодняшний рисков землевладельцы согласны продавать только за деньги. И это еще один ключевой фактор, что скажется на объеме выхода готовых стройобъектов во 2-й половине 2022-го года.
 
Вышеприведенные составляющие влияют и на вторичный рынок жилой недвижимости. У молдавских компаний работали программы, предлагавшие продажу старой жилплощади с одновременным приобретением новой с доплатой. Сегодня на вторичном рынке квартиру продать несколько проще, поскольку она уже готова для комфортного проживания. С проектами новостроя многие покупатели бояться связываться.
 
Что же может ожидать уже запущенные крупные проекты по постройке жилья (а также те, что готовы были уже запустить)?
 
По мнению Раду Шитова, в проектах, осуществляемых поэтапно (к примеру, запланировано построить десяток или 20 домов), для первого этапа которых привлечены средства, куплены материалы и т. д., а также есть реальная возможность обеспечить объекты отдельной инфраструктурой, инвестор может реализовать подготовленный этап. Если же инфраструктура должна возводиться для всего комплекса (например, предусмотрена общая дорога, коммунальные сети и т. п.), выполнить проект становится сложно.
 
В идеале строителям сегодня нужно приложить много усилий, дабы завершить возведение тех объектов, которые готовы на 70% и более. В противном случае потери могут стать невосполнимыми. Для тех же, кто собирается начать строительство, решение зависит от того, имеются ли у компании свои собственные средства. При расчете на помощь банков без собственной «финансовой подушки» компания окажется в трудном положении из-за низкой рентабельности в строительстве (примерно 15%). При годовой ставке на заем более 12,5%, учитывая, что процесс строительства идет полтора-два года, можно получить практически нулевую прибыльность.